BUYER ADVANTAGE:
구매자 맞춤 전략
많은 사람들에게 집을 사는 것은 가장 큰 투자가 되곤 합니다. 저는 고객님께 주택을 사는데 필요한
총체적이고 전문적인 자문을 제공해 드립니다. 저의 역할은 단순히 집을 소개해 주는데 그치지 아니하며,
각 거래의 목적과 상황에 따른 부동산 법률 지식 및 투자 조언을 제공하는 데 있다고 믿습니다.
저는 다음 단계 하나 하나를 모두 고객님이 철저하게 잘 거쳐나가 실 수 있도록 도와드리고 있습니다.
집을 찾기 시작했을 때는 서두르지 않으시기를 조언해 드립니다. 고객님께서 만족스러운 집을 찾아
만족스러운 가격으로 집을 사실 수 있게 도와드리는 것이 저의 목표이고, 이에 필요하다고 생각하시는 시간 만큼의
시간을 들여 신중히 결정하시기를 바랍니다.
1. 시장 조건 및 주변 환경 정보의 획득: 고객님만의
주택 구입 안내서를 만들어드립니다
고객님을 도와드릴 때 제가 가장 처음 해야할 일은, 집을 구입할 때 고객님과 고객님의 가족에게 가장 중요한 요소가
어떤 것인지 파악하는 일입니다. 다음의 조건을 고려하여 고객님께 가장 중요한 것이 어떤 것인지 함께 목록을 작성합니다.
구입목적: 거주 또는 투자
주택의 형태: 콘도/타운하우스 또는 개인주택.
규모: 침실 및 화장실의 객수, 부엌, 차고, 지하실 여부
토지(Lot)의 크기: 마당의 크기
교통 및 출근 거리: 직장 또는 학교까지 출근하는데 걸리는 시간
학군: 자녀가 다닐 초, 중, 고등학교. 공립학교 또는 사립학교
매입 가격의 범위: 최소 가격 및 최대 가격
기타: 지진이 자주 일어나는 곳인지? 홍수 다발 지역인지? 큰 길가 또는 철도가 인지?
저는 고객님께 중요한 사항이 어떤 것들인지 분석한 후, 고객님이 원하시는 지역 및 주택들을 바탕으로 고객님만의
주택 구입 안내서를 만들어드립니다. 저는 스탠포드 대학에서 경제학을 전공으로 했고, 이는 최근 부동산 시장 동향을
분석하고 통계 자료를 만드는데 큰 도움이 됩니다. 또한 최신 테크놀로지를 이용하여 관심 지역의 최근 매물의 자료 분석 및
비교를 제공해 드리고, 학군, 지역 단체, 교통, 공원등의 지역 정보도 제공해 드립니다.
이렇게 제가 준비해 드리는 안내서를 통하여 고객님은 고객님의 요구에 적합한 지역 및 주택들을 접할 수 있고,
관심이 있으신 지역의 마켓이 어떤지, 지난 6개월 동안 근처 주택이 얼마에 팔렸는지, 관심 지역의 전체적 집값의 미래 동향은
어떤지, 판매자에게 유리한 마켓인지 구매자에게 유리한 마켓인지, 그리고 앞으로 주택 판매자와 어떤 식으로
협상을 하면 좋을지 알 수 있게됩니다.
2. 사전 융자 승인(Pre-approval)
Pre-Approval이란 주택을 구입하는데 필요한 모기지 융자의 승인을 해주는 것을 말합니다. 융자 신청인과의 상담을 토대로
서류들을 제공하고, 은행에서 심사를 한 후 융자의 승인인 Pre-Approval Letter를 받게 됩니다.
Pre-Approval Letter는 제출된 서류 내용에 큰 변화가 없는 한 융자 금액 얼마까지 승인이 된다는 편지를 뜻합니다.
이 Pre-Approval 절차는 저와 처음 미팅을 하고 난 후 가장 먼저 해두면 좋은 절차입니다. 모기지 브로커과의 상담을 통해
얼마나 융자를 받을 수 있는지를 결정하게 되고, 이에 따라 구입할 수 있는 집과 지역이 결정되기 때문입니다.
Pre-Approval Letter는 주택 구매자가 융자를 얻을 수 있는 기본 조건을 충족시키고 있다는 내용을 담고 있고, 집 공급 보다
구매 수요가 많은 실리콘밸리 마켓에서는 주택 판매자 측에서 거의 모든 경우 이 서류를 요구하고 있으므로
미리 준비해 두어야합니다. 저는 저의 경험상 가장 능률적이고 효율적으로 일하는 모기지 브로커또는 은행을 추천해드립니다. 그리고 융자 문제에 관한 전반적인 모든 문제를 모기지 브로커와 함께 의논하며 풀어나갈 수 있게 도와드립니다.
3. 주택 검색과 관련 자료 검토
집을 사고 싶은 지역을 정했고, 제가 고객님이 어떤 조건의 집을 찾으시는지 파악한 후에는, 이제 집을 찾는데 주력해야 합니다. 제가 집에 관한 정보 및 마켓 정보를 드리면 검토해 보시고, 마음에 드는 집을 찾아 함께 방문해봅니다.
집을 찾는데 있어서 또 다른 가장 중요한 포인트 중 하나는, 판매자와 판매자의 브로커가 제공하는 집에 대한
인스펙션 (상세한 조사)를 상세하게 검토하는 것입니다. 가장 중요한 인스펙션 리포트는 다음과 같습니다.
Property Report (주택 리포트): 집의 구조상의 문제 (기둥 또는 지붕), 전기 또는 수도시설의 문제가 있는지에 관한 조사관의
의견을 정리한 리포트. 보통 판매자가 고용한 조사관인지, 구매자가 고용한 조사관인지는 그리 중요하지 않습니다.
판매자가 고용하여 리포트를 작성한 조사관의 의견이라 하여도, 보통 조사관들은 객관적이고 정확한 리포트를 작성합니다.
왜냐하면 혹시 나중에 잘못된 정보를 주어 구매자가 집을 구매하여 손해를 보았다면,
조사관이 책임을 져야 하는 일이 생길 수 있기 때문입니다.
Pest Report (벌레에 관한 리포트): 벌레 또는 해충의 유무, 그리고 수해 (water damage)가 있는지에 대한 리포트.
Section I 아이템들의 경우 현재 집에 문제가 있는 것을 나열한 아이템으로, 벌레가 많은 집인지 또는 벽으로 물이 스며들어
문제가 있는지 설명합니다. Section II는 현재에는 문제가 없으나, 미래에 문제가 있을 수도 있는 소지가 있는 것들을
나열한 것입니다. 보통 Section I아이템들은 판매자가, 그리고 Section II아이템들은 구매자가 돈을 부담합니다.
하지만 As-Is 오퍼를 쓰게되면, Section I 아이템들도 구매자가 돈을 부담하게 됩니다.
Seller’s Disclosure (구매자의 리포트): 구매자가 집을 보수하였는지, 그리고 법에 맞추어 보수를 했는지에 관한 리포트.
구매자가 알고 있는 다른 집에 관한 문제점들은 없는지도 표기해야 합니다.
Title Report (소유권 리포트): 집의 소유권에 대한 정보를 담은 리포트입니다. 혹시 집이 저당으로 잡혀있는 채권은 없는지,
소득세를 내지는 않았는지 등등이 적혀있습니다. 보통 이 소유권으로 인한 문제는 많이 발생하지 않습니다.
저는 고객님이 청약 (offer)를 제시하기 전 위의 리포트를 상세하게 검토하여 고객님과 상담해드리고 있습니다.
4. 오퍼 (청약) 제시
인스펙션 리포트를 검토했다면, 이제 오퍼를 준비해야 합니다. 오퍼란 집 구매를 원하는 구매자가 거래 조건을 요약하여
제의하는 계약서입니다. 제가 준비해드릴 Understanding the Purchase Contract라는 글을 저와 함께 잘 검토해 보시고
오퍼를 위한 계약서를 저와 함께 작성하시게 됩니다. 저는 브로커 겸 변호사이기 때문에, 다른 브로커들은 잘 알지 못하고
있는 법적으로 문제가 될 만한 계약서 사항들을 자세하게 설명해 드리고, c객님와 함께 상의하여 계약서를 작성합니다.
이 계약서를 작성하기 전, 저는 판매자의 브로커에게 판매자가 집을 파는 의도가 무엇인지, 다른 특별히 도움일 될 만한 사항은 없는지 먼저 물어보고 정보를 얻어 놓을 것입니다. 예를 들면, 판매자가 집을 판 후, 다른 집을 찾을 때까지 2개월 정도
원래 있던 집에 머무르려 하는 경우가 있습니다. 이러한 정보를 먼저 얻어 두고, 집을 구입 한 후 바로 그 집으로 들어가서
살아야만 하는 구매자가 아니라면, 이런 점을 잘 이용하여 판매자에게 2개월 정도의 렌트를 주고, 대신 오퍼 가격을 낮추는
방법이 있습니다. 저는 늘 저의 고객님의 편에서 일하므로, 판매자가 타당하지 않은 가격을 제시할 때에는 절대로
구매를 추천해 드리지 않고 있습니다. 또한 로펌에서 쌓은 협상 기술을 통하여 고객님이 낮은 가격으로 원하시는
집을 살 수 있도록 도와드립니다.
5. 신탁 구좌 기간 및 클로징 (Escrow and Closing)
오퍼 가격을 계약서에 작성하고, 계약금을 지불하면, 이 계약금은 이제 신탁 구좌 (Escrow)에 맡겨집니다.
판매자가 계약서에 동의한다는 서명을 하면, 이 계약금은 전체 거래 금액의 일부로 포함되고,
계약이 성사되지 않았을 때에는 보통 구매자에게 환불됩니다.
Escrow (신탁구좌)란 부동산 거래에서 집을 파는 사람과 사는 사람간에 거래가 정확히 이루어 질 수 있도록,
거래 금액과 서류 등 모든 책임을 제 3자에게 맡기는 제도입니다. 양측의 신용을 파악할 수 없어서 생기는 사고를 예방하고
서류 준비를 확실히 할 수 있는 단계로, 저는 모든 서류가 철저하게 준비될 수 있도록 검토하고 도와드립니다.
북가주 지역에서는 Title Company 가 제 3자의 역할을 합니다. 신탁구좌 기간의 가장 중요한 역할은, 구매자의 돈을 3자가
받아서 판매자의 집과 교환하는 일입니다. 저는 이 과정에서 모기지 브로커와 고객님의 융자가 제 때에 성립될 수 있도록
도와드리는 역할도 하고 있습니다. 보통 기간은 30일정도 걸리며, 15-45정도 걸릴 수도 있습니다.
그리고 거래가 성립되는 마지막 순간까지 발생되는 어떤 작은 문제라도 해결하기 위해 고객님의 편에서 도와드립니다.
6. 거래 종결 및 마무리
이제 집은 고객님의 것입니다! 새 집에서 좋은 추억을 많이 만드시길 바라고, 제가 더 도와드릴 일이 있으면 언제든 연락주시기 바랍니다. 새 집으로 이사하시는 첫날을 기념할 샴페인을 보내드립니다!
