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부동산 양도소득세 연기 혜택 1031 Exchange 

- 이미영, 중앙일보 SF Korea Daily 컬럼 

 

실리콘 밸리 지역에서 부동산을 소유하는 것은 많은 혜택이 있지만, 부동산을 판매할 때 발생하는 양도 소득세 때문에 걱정하는 투자자들이 많다.  지난 2년간 실제 거주했던 집을 판매 할 때 부부는 $500,000 독신은 $250,000까지 양도소득세를 면제 받을 수 있지만, 실제 거주했던 집을 판매하는 것이 아닌 투자 목적으로 집을 샀던 사람들에겐 이 법률이 해당되지 않는다.  이런 투자자들의 세금 납부를 연기해 주는 제도가 1031 Like Kind Exchange (1031 유사교환) 또는 세금유예교환 (Tax Deferred Exchange)이다.  

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1031 Exchange는 IRS 규정에 의하여 유사한 재산의 교환을 할 경우 일정한 요건을 충족하면 세금 납부를 연기해 주는 제도로, 물건의 매매가 아니라 교환으로 인정되어 부동산을 팔 때 생긴 자본 소득 (capital gain)에 대한 세금을 연기해준다.  자본 소득에 대한 세율이 20-30%에 달하므로 부동산 소유자는 세금 유예로 인하여 상당한 금액을 절약하고, 새로운 부동산을 구입할 수 있는 능력이 커지는 효과를 갖게 된다.  부동산 교환은 과거 서부에서 농부나 축산업자들 사이에 서로 부동산을 맞바꾸는 것에서 출발했다고 한다.  서로의 필요에 따라서 목초지나 경작지를 바꿀 때는 양도소득세를 매기지 않고 유예한다는 개념이다.

 

예를 들어 2008년에 집을 산 사람이 2-3년 간의 집값 상승으로 생긴 equity로 투자 목적의 집을 사서 렌트를 주었고, 1년 렌트를 준 후 그 집을 팔고 싶어졌다고 가정하자.  만약 이 사람이 그 집을 팔고 다른 새로운 집을 45일 이내에 계약하고 180일 안에 구매를 마친다면 1031 Exchange에 의해 세금이 연기된다.  이 세금은 새로운 집을 판매할 때까지 연기되는 것이다.

 

1031 Exchange의 기본요건은 다음과 같다. 

 

1. 교환의 대상이 되는 부동산은 서로 유사한 (Like Kind) 부동산이어야 할 것

2. 투자용 재산으로서 비즈니스에서 생산적인 목적으로 사용되는 부동산일 것

3. 매각한 물건의 대금은 모두 새 물건의 매입에 사용될 것

4. 매각 물건의 대금은 교환매개인 (Qualified Intermediary)를 거칠 것

5. 새 물건의 가격은 매각 물건의 가격과 같거나 높을 것 

 

또한 1031 교환을 성립시키기 위해 지켜야 할 타임라인은 다음과 같다.

 

1. 매각 후 45일 이내에 교환 물건이 지정될 것

2. 매각 후 또는 매각 물건의 세금 납부 기한 후 180일 이내에 교환 물건의 취득이 이루어 질 것

 

 

부동산 교환을 할 수 있는 부동산의 종류는 다양하지만, 교환 차액이 있는 경우 그에 해당하는 세금을 내야 하기 때문에 가능하면 소유했던 부동산보다 비싼 것과 맞바꾸는 것이 유리하다.  부동산 교환을 하는데 지역적 제약은 없다. 단지 타임라인을 잘 맞춰야 하기 때문에 전문적인 리얼터 또는 변호사와 충분히 상의하고 계획할 필요가 있다.